A definição sobre a incidência do ITBI em operações com holdings imobiliárias pode significar, na prática, uma diferença de dezenas ou até centenas de milhares de reais. O tema, que tem ganhado força nos tribunais, vai além de uma controvérsia tributária e revela um problema mais profundo: a falta de previsibilidade no planejamento patrimonial.

A Constituição Federal prevê situações em que o ITBI não deve ser cobrado na integralização de bens ao capital social de empresas. Em tese, trata-se de uma regra clara. Na prática, porém, sua aplicação tem gerado interpretações divergentes, especialmente quando se analisa a natureza da atividade exercida pela pessoa jurídica.

De um lado, contribuintes defendem que a constituição de holdings imobiliárias — instrumento legítimo de organização patrimonial e sucessória — deve ser alcançada pela regra de não incidência. De outro, municípios sustentam que a norma não pode ser aplicada de forma automática, sobretudo quando identificada atividade econômica que descaracterize a finalidade patrimonial da estrutura.

Esse conflito interpretativo tem sido levado ao Poder Judiciário. Decisões recentes do Tribunal de Justiça de São Paulo indicam, em determinados casos, a impossibilidade de cobrança do ITBI quando não há atividade operacional relevante. Ainda assim, o cenário permanece longe de uma pacificação.

O impacto prático dessa indefinição é significativo. A depender da interpretação adotada, a mesma operação pode resultar em uma carga tributária entre 2% e 5% do valor do imóvel — ou em sua completa dispensa. Em valores absolutos, isso pode representar uma diferença de dezenas ou centenas de milhares de reais, influenciando diretamente a decisão de estruturar ou não uma holding.

Essa incerteza torna imprevisível uma decisão que deveria ser planejada com segurança. Mais do que uma discussão sobre arrecadação, trata-se de definir os limites da atuação estatal frente a instrumentos legítimos de organização patrimonial.

O avanço desse debate está diretamente relacionado a fatores contemporâneos, como o crescimento do uso de holdings familiares, a busca por soluções sucessórias mais eficientes e o interesse dos entes municipais em ampliar suas receitas.

Estas  controvérsias foram levadas aos tribunais superiores, sendo que em 2020, o STF julgou o RE 796376, leading case  classificado sob o Tema 796, dos recupersos repetitivos. A questão sob análise era o alcance da imunidade tributária do ITBI, prevista no art. 156, § 2º, I, da Constituição, sobre imóveis incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica, quando o valor total desses bens excedessem o limite do capital social a ser integralizado. A tese fixada foi no sentido de que a imunidade em relação ITBI, prevista no inciso I do § 2º do art. 156 da Constituição Federal, não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado, sendo possivel aos Municípios arbitrarem o valor de mercado do imóvel para apurar o excedente tributável.

Adicionalmente, em novembro de 2024, o Plenário do STF, por unanimidade, reconheceu a existência de repercussão geral da questão constitucional suscitada no RE 1495108, tema 1348 dos repetitivos, que visa delimitar o alcance da imunidade do ITBI, prevista no inciso I do § 2º do art. 156 da Constituição, para a transferência de bens e direitos em integralização de capital social, quando a atividade preponderante da empresa é compra e venda ou locação de bens imóveis.

O julgamento teve início em outubro de 2025, com o voto do Ministro Edson Fachin, que julgava procedente o recurso extraordinário, garantindo o direito a imunidade do ITBI sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital como incondicionado, ou seja, independentemente da atividade empresária preponderante, ainda que seja a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil, restringindo a regra de desoneração apenas ao limite do capital social a ser integralizado, conforme definido no julgamento do Tema 796 da repercussão geral; tendo sido acompanhado pelos ministros Alexandre de Moraes e Cristiano Zanin. Em março deste ano, o julgamento foi retomado com voto contrário do Ministro Gilmar Mendes, e do voto da Ministra Cármen Lúcia, que acompanhava o Ministro Edson Fachin, o processo foi destacado pelo Ministro Flávio Dino, tendo sido o julgamento  interrompido.

A questão está ainda indefinida, não tendo sido estabelecidos critérios claros e estáveis que permitam ao cidadão planejar seu patrimônio com previsibilidade e segurança.

 Rodrigo Elian Sanchez