A hipoteca e a alienação fiduciária são espécies de direitos reais de garantia, que conferem ao credor o direito de executar a própria coisa em caso de inadimplemento da obrigação pelo devedor.

Na hipoteca, o devedor concede ao credor o direito de obter o imóvel como garantia de cumprimento da obrigação. Em outras palavras, o devedor mantém a propriedade sobre o imóvel, que fica atrelado ao cumprimento da obrigação. Em caso de inadimplemento, o credor irá executar o próprio bem para, com seu produto, pagar a dívida.

Na alienação fiduciária, o devedor contrata a transferência da propriedade resolúvel da coisa ao credor. O devedor, portanto, mantém a posse direta do imóvel, mas a propriedade passa a pertencer ao credor.

Ambas as garantias dependem de registro no Cartório de Registro de Imóveis para que produzam efeitos e sejam oponíveis a terceiros.

Nos termos do art. 1.420 do Código Civil, Só aquele que pode alienar poderá empenhar, hipotecar ou dar em anticrese; só os bens que se podem alienar poderão ser dados em penhor, anticrese ou hipoteca.

Desta forma, uma vez que na alienação fiduciária a propriedade do imóvel é transferida ao credor, questiona-se quanto à possibilidade de o devedor dar o mesmo bem em garantia hipotecária de outra dívida.

Sobre a possibilidade de alienação fiduciária sucessiva, isto é, de se instituir nova garantia de alienação fiduciária sobre a propriedade superveniente adquirida pelo fiduciante, a Lei 14.620/2023 – Marco Legal das Garantias, consolidou a posição já adotada pela jurisprudência, ao introduzir os §§3º e 4º ao artigo 22 da Lei 9.514/1997, que assim dispõe:

Art. 22. (…)

• 3º. A alienação fiduciária da propriedade superveniente, adquirida pelo fiduciante, é suscetível de registro no registro de imóveis desde a data de sua celebração, tornando-se eficaz a partir do cancelamento da propriedade fiduciária anteriormente constituída.
• 4º Havendo alienações fiduciárias sucessivas da propriedade superveniente, as anteriores terão prioridade em relação às posteriores na excussão da garantia, observado que, no caso de excussão do imóvel pelo credor fiduciário anterior com alienação a terceiros, os direitos dos credores fiduciários posteriores sub-rogam-se no preço obtido, cancelando-se os registros das respectivas alienações fiduciárias.

Já quanto à possibilidade de se instituir hipoteca sobre o bem já alienado fiduciariamente, sua possibilidade é defendida pela doutrina e jurisprudência, tendo como base o mesmo racional que permite as alienações fiduciárias sucessivas.

Ao tratar sobre a maximização das garantias sobre imóveis, Gisela Sampaio da Cruz Guedes e Carla Wainer Chalréo Lgow, citando ROSENWALD e FARIAS, caracterizam a propriedade fiduciária como um direito real sui generis e bifronte, pois, de um lado, assume a função de garantia ao credor e, de outro, confere ao devedor um direito real à aquisição do bem, como, inclusive, expressamente enuncia o art. 1.368-B do Código Civil.

Desta forma, extinta a propriedade resolúvel pelo adimplemento da obrigação, a propriedade plena do imóvel retorna inconenti ao devedor fiduciante, independentemente de nova manifestação de vontade.

A hipótese, portanto, se subsume ao parágrafo primeiro do artigo 1.420 do Código Civil, que integra o capítulo dedicado às disposições gerais aplicáveis à hipoteca:

Art. 1.420. (…)

• 1º A propriedade superveniente torna eficaz, desde o registro, as garantias reais estabelecidas por quem não era dono.

A partir daí, verifica-se ser perfeitamente possível dar em garantia hipotecária imóvel já gravado com alienação fiduciária, ficando tão somente a sua eficácia condicionada à extinção da alienação fiduciária anterior.

Essa mesma conclusão foi alcançada em decisão proferida em 2024 pelo Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo. No caso, o Desembargador Relator sustentou que “uma vez que a devedora fiduciante, possuidora direta do bem, retomará a titularidade dominial do imóvel na hipótese de solução da obrigação garantida. Extinta a propriedade resolúvel pelo adimplemento, a propriedade plena retorna incontinente ao devedor fiduciante, independentemente de nova manifestação de vontade. Restaurada a propriedade plena em nome da antiga devedora fiduciante, a hipoteca inscrita, que já era perfeita no plano de validade, ganha eficácia plena” (MSMSP – Apelação Cível 1004422-10.2024.8.26.0369 – Rel. Des. Francisco Loureiro – j. 12.09.2024).

Assim, não há razão para que o Cartório de Registro de Imóveis se oponha ao registro da hipoteca sobre a propriedade superveniente do imóvel, que advirá da quitação do contrato de alienação fiduciária.

Flávia de Faria Horta Pluchino

Bibliografia

GUEDES, Gisela Sampaio da Cruz; LGOW, Carla Wainer Chalréo. Maximização das garantias sobre imóveis: hipoteca dos direitos expectativos do devedor fiduciante. Revista Brasileira de Direito Civil – RBDCivil, Belo Horizonte, v. 22, p. 243-263, out./dez. 2019. DOI:10.33242/rbdc.2019.04.011. Disponível em <https://rbdcivil.ibdcivil.org.br/rbdc/article/view/509/335> Acesso em 02.04.2026.

GIANNAKOS, Demétrio Beck da Silva. É possível o registro de garantia hipotecária sobre imóvel gravado com alienação fiduciária? In: AGIRE | Direito Privado em Ação, n.º 184, 2026. Disponível em: <https://agiredireitoprivado.substack.com/p/agire184> Acesso em 02.04.2026

CSMSP – Apelação Cível 1004422-10.2024.8.26.0309, Rel. Des. Francisco Loureiro, j. 12.09.2024.

BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Brasília, DF: Presidência da República, [2002]. Disponível em https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm Acesso em 12.04.2026.

BRASIL. Lei 9.514, de 20 de novembro de 1997. Dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências. Brasília, DF: Presidência da República [1997]. Disponível em https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9514.htm Acesso em 12.04.2026.