LIMINAR DO TJ-SP SUSPENDE EFEITOS DA REVISÃO DO ZONEAMENTO E REACENDE DEBATE SOBRE SEGURANÇA JURÍDICA URBANÍSTICA
A decisão liminar do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) que suspendeu a emissão de novas licenças urbanísticas com base na recente revisão do zoneamento da capital paulista reacendeu um debate jurídico relevante sobre os limites do processo legislativo urbanístico e a segurança jurídica de políticas públicas de planejamento territorial.
A medida foi concedida no âmbito de ação proposta pelo Ministério Público de São Paulo (MP-SP), que questiona a constitucionalidade do artigo 84 da lei que promoveu a revisão do zoneamento municipal. O dispositivo integra o conjunto de alterações aprovadas pela Câmara Municipal e sancionadas pelo prefeito Ricardo Nunes como parte da atualização das regras de uso e ocupação do solo da cidade.
Segundo o entendimento expresso na decisão liminar, a aplicação imediata das novas regras poderia produzir efeitos urbanísticos de difícil reversão. Por essa razão, orelator determinou a suspensão cautelar da emissão de novos alvarás e autorizações baseados nos parâmetros introduzidos pela norma questionada, até que o mérito da ação seja analisado pelo Órgão Especial do tribunal.
A controvérsia, contudo, não surgiu agora. Em 2023, o próprio Ministério Público já havia ajuizado uma Ação Direta de Inconstitucionalidade relacionada à chamada Emenda nº 11/2023, que tratava de alteração pontual no zoneamento destinada a viabilizar a expansão da Igreja Presbiteriana de Pinheiros. Naquela ocasião, também houve concessão de liminar que alcançou o mesmo artigo 84.
O processo, entretanto, acabou sendo julgado improcedente no início deste ano por uma razão essencialmente processual. A emenda que fundamentava a ação havia sido substituída durante a tramitação legislativa por um substitutivo mais amplo, o que comprometeu a estrutura jurídica da demanda.
Diante desse cenário, o Ministério Público distribuiu nova ação, desta vez direcionada diretamente ao próprio artigo 84 da lei de revisão do zoneamento. É essa ação que deu origem à decisão liminar atualmente em vigor.
No centro do questionamento está o processo legislativo que culminou na aprovação da revisão urbanística. De acordo com o MP-SP, a reclassificação de uso e ocupação do solo promovida pela norma não teria sido precedida de estudos técnicos suficientemente aprofundados sobre seus impactos sociais, ambientais, viários e urbanísticos.
Outro ponto levantado refere-se à participação pública no processo legislativo. Embora a Câmara Municipal sustente que promoveu dezenas de audiências públicas ao longo da tramitação do projeto, o Ministério Público argumenta que o texto final da lei foi substancialmente alterado por meio de substitutivo apresentado apenas dois dias antes da votação final. Na avaliação do órgão, esse intervalo teria sido insuficiente para garantir debate público qualificado sobre as mudanças efetivamente aprovadas.
A liminar concedida pelo TJ-SP não invalida a revisão do zoneamento nem suspende integralmente a atividade urbanística da cidade. A própria decisão delimita o alcance da medida ao determinar a suspensão de novos alvarás e autorizações “nos termos da legislação questionada”.
Na prática, isso significa que a paralisação não necessariamente atinge todos os projetos em tramitação na Prefeitura de São Paulo. Quando determinado lote ou empreendimento não sofreu alteração de parâmetros urbanísticos com a revisão prevista no artigo 84, não se poderia aplicar a suspensão. A avaliação tende a depender de análise técnica caso a caso. Não obstante, a informação inicial é que a Prefeitura, simplesmente, suspendeu a emissão de novos alvarás, de forma indiscriminada.
Apesar dessa delimitação, a decisão produz efeitos relevantes para o mercado imobiliário e para o planejamento urbano da cidade. Empreendimentos planejados com base nas novas regras podem enfrentar atrasos ou revisões de viabilidade econômica enquanto investidores aguardam a definição do mérito da ação.
Para moradores de bairros que passaram por intenso processo de verticalização nos últimos anos — especialmente em áreas próximas a eixos de transporte e regiões valorizadas — a suspensão pode representar uma pausa temporária no ritmo acelerado de demolições e novos canteiros de obras.
Do ponto de vista institucional, o caso evidencia um debate recorrente nas grandes cidades brasileiras: até que ponto revisões urbanísticas amplas podem ser aprovadas por meio de substitutivos legislativos apresentados nas etapas finais da tramitação, sem reabertura de processos de participação pública.
Mais do que os efeitos imediatos sobre licenças e empreendimentos específicos, o julgamento definitivo da ação pelo Órgão Especial do TJ-SP poderá estabelecer parâmetros importantes sobre os limites formais e materiais das revisões urbanísticas municipais.
O desfecho do caso deverá influenciar não apenas o futuro da revisão do zoneamento de São Paulo, mas também o modo como outras cidades brasileiras conduzem processos legislativos que redefinem regras estruturais de ocupação do território urbano.
RODRIGO ELIAN SANCHEZ