Cláusula Resolutiva Expressa x Condição Resolutiva

Em um cenário em que o mercado imobiliário está novamente aquecido, a aquisição de áreas para incorporação imobiliária tem sido recorrente, sendo que as incorporadoras têm padronizado em seus contratos o que denominam ser ‘condições resolutivas’.   

Nas denominadas condições resolutivas, estão elencadas diversas análises que a incorporadora fará, tanto em relação à documentação do imóvel prometido à venda, quanto em relação aos vendedores, passando ainda por questões ambientais e até análise da viabilidade de aprovação do projeto pretendido. Após a referida análise, estando “tudo de acordo” a incorporadora declara ter superado “as condições resolutivas”, sendo o negócio, então, confirmado.  

Os contratos também preveem que mesmo existindo débitos, pendências que pesem sobre o imóvel ou sobre os vendedores, a compradora poderá considerar superadas as denominadas “condições resolutivas”, sendo o negócio confirmado.  

Porém e apesar de ter sido padronizado tal mecanismo nos contratos de aquisição de imóveis para incorporação é importante destacar que há, na verdade, uma confusão entre dois institutos, que na verdade tem apenas o nome semelhantes: cláusula resolutiva expressa e a condição resolutiva.  

A cláusula resolutiva expressa, disciplinada nos arts. 474 e 475 do Código Civil, é utilizada nos negócios jurídicos para gestão e alocação de riscos, inclusive para hipóteses de impossibilidade superveniente de conclusão, envolvendo caso fortuito e força maior.  

Sua principal característica é que, ocorrendo o evento previsto, o credor está autorizado a exigir, alternativamente, a execução do contrato ou a sua resolução, mediante envio de simples manifestação. Ou seja, ela não extingue automaticamente o contrato; apenas abre ao credor o direito de optar entre a execução da prestação ou a resolução   

Já a condição resolutiva (ou clausula de condição) disciplinada nos arts. 121 e seguintes do Código Civil, exige a existência de três elementos essenciais⁶: (i) a voluntariedade (não há condição sem a vontade das partes); (ii) a futuridade (deve se referir, obrigatoriamente, a um evento futuro); e (iii) a incerteza (deve haver dúvida sobre a ocorrência ou não do evento).  

Os principais efeitos da condição resolutiva são: o efeito liberatório (art. 128, CC), pelo qual as partes, de forma automática (independentemente de manifestação de vontade), se desobrigam do cumprimento de determinadas obrigações e prestações e o efeito restitutório, que impõe o retorno (ainda que parcial) das partes a estado anterior ao contratado, em função da perda da causa para a permanência de todos os efeitos alcançados por ele⁷. 

Podemos dizer então que a principal característica da condição resolutiva, portanto, é que ela independe de manifestação de qualquer das partes contratantes, na medida em que ela extingue o contrato de modo automático, por força de lei, quando o evento condicional vem a ocorrer.  

Esclarecidas as principais características da clausula resolutiva expressa e da condição resolutiva, podemos então concluir que a principal diferença entre elas é:  

• cláusula resolutiva expressa, é aquela situação específica de descumprimento prevista pelas partes, previamente, como forma de controle de riscos, e que, ocorrendo, enseja a perda do interesse da parte no prosseguimento do contrato. Trata-se de direito cujo implemento depende da vontade de uma das partes. É uma prerrogativa da parte, diante do inadimplemento da outra, que acaba levando a perda do interesse útil na prestação. A parte então pode decidir se extingue ou não o contrato.  

• condição resolutiva, é aquela que encerra os efeitos do contrato, automaticamente, e independente da manifestação das partes, extinguindo o contrato e liberando as partes dos vínculos e obrigações nele pactuadas. O evento previsto no contrato como condição, deve ser sempre externo, ou seja, não pode constituir uma prestação devida por qualquer das partes ou por terceiro (pois, do contrário, não seria uma condição, mas sim uma obrigação a ser adimplida ou inadimplida).  

Não obstante, no dia a dia, nos depararmos com diversas cláusulas contratuais, prevendo o que o mercado optou por denominar de “condições suspensivas e condições resolutivas”, mas cujos efeitos nem sempre correspondem àqueles de uma condição resolutiva (que exige a resolução automática do contrato), mas sim de uma cláusula resolutiva expressa (que serve para gestão e alocação de riscos, e permite que o incorporador opte por executar ou não o contrato), acabando por “padronizar o erro” de nomenclatura nos contratos.  

As questões que envolvem condição resolutiva e cláusula resolutiva expressa vão muito além das breves linhas acima e merecem atenção dos operadores do direito, pois, de certo, a mera nomenclatura da cláusula imputada no contrato, por vezes, não corresponde à intenção das partes ao estipulá-la, o que pode gerar controvérsia em sua interpretação e aplicação, lembrando que, ocorrendo o implemento de uma ‘cláusula resolutiva expressa’, a parte está autorizada a resilir o contrato (sendo uma opção do credor), ao passo que, ocorrendo o implemento de uma ‘condição resolutiva’, ocorrerá a extinção automática do contrato, sem que o credor possa optar por leva-lo adiante.  

Marcelo Barretto Ferreira da Silva Filho