A suspensão de liminares de despejos até 31 de outubro de 2022, atinge todas as locações?
Antes de respondermos a essa questão, importante destacarmos que em 7 de outubro de 2021 foi publicada a Lei 14.216[1], pela qual foi regulamentada medidas excepcionais em razão da Emergência em Saúde Pública de Importância Nacional decorrente do coronavírus. Referida lei suspendeu medidas que resulte em desocupação ou remoção forçada coletiva em imóvel privado ou público, exclusivamente urbano, bem como restringiu a concessão de liminares em ações de despejo.
Os primeiros três artigos da referida lei versam mais precisamente sobre a desocupação e remoção forçada coletiva de imóvel que sirva de moradia ou que represente área produtiva pelo trabalho individual ou familiar.
Já no que tange aos contratos de locação de imóveis urbanos , o art. 4º da Lei 14.216/2021 estabelece que não se concederá liminar de despejo para:
– em que o locatário tenha descumprido acordo por escrito para desocupação do imóvel;
– término da locação residencial nos termos do inciso II do art. 47 da lei de locações;
– permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação;
– em caso de necessidade de substituição do fiador, não tendo o locatário apresentado novo garantidor;
– término do prazo da locação não residencial em que a ação de despejo tenha sido proposta em até 30 (trinta) dias de notificação comunicando o intento de retomada pelo locador, e,
– no caso de falta de pagamento de aluguel e acessórios, estando o contrato desprovido de garantias.
Porém e para tanto, o locatário deverá demonstrar cumulativamente os seguintes requisitos:
- a) alteração da situação econômico-financeira decorrente de medida de enfrentamento da pandemia;
- b) incapacidade de pagamento do aluguel e dos demais encargos; e
- c) prejuízo da subsistência familiar.
Tal benefício (suspensão das liminares) é restrita as locações residenciais em que o valor mensal do aluguel seja igual ou inferior a R$ 600,00 (seiscentos reais), e em se tratando de locação de imóvel comercial, em que o valor seja igual ou inferior a R$ 1.200,00 (mil e duzentos reais).
Importante ainda destacar, que foram ressalvadas as hipóteses dos incisos III, IV, VI e VII do art. 59 da Lei nº 8.245/91, que resumidamente tratam do término do prazo da locação para temporada; término da locação em razão da morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação; necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel determinadas pelo poder público.
Ou seja, nestas hipóteses e mesmo que o locatário preencha todos os requisitos anteriormente mencionados, não há proibição legal para que sejam concedidas liminares de despejo.
A lei 14.216 ainda veio a possibilitar ao locatário de imóvel urbano residencial, isenção do pagamento de multa pela desocupação antecipada do imóvel (antes do término de vigência) e estando já o contrato vigendo por prazo indeterminado, a isenção de cumprir com o aviso prévio de 30 dias. Para tanto, o locatário deverá provar prévia tentativa de negociação de acordo desconto, suspensão ou adiamento do pagamento de aluguel junto ao locador, e ainda reunir cumulativamente três requisitos:
- alteração econômico-financeira decorrente de demissão, de redução de carga horária ou de diminuição de remuneração; e
- incapacidade de pagamento do aluguel e dos demais encargos; e
- prejuízo da subsistência familiar.
As situações acima aplicam-se somente aos imóveis residenciais urbanos, porém, há exceções, como se pode observar do disposto no § 1º e § 2º do art. 5º que estende tais benefícios aos locatários de imóveis urbanos comerciais nos casos em que a atividade desenvolvida pelo locatário, tenha sido interrompida de forma contínua em razão da imposição de medidas de isolamento ou de quarentena, por prazo igual ou superior a 30 (trinta) dias.
Porém, tal benefício não será concedido no caso de o imóvel (residencial ou comercial) ser a única propriedade do locador – excluído o utilizado para sua residência – e o dinheiro do aluguel consistir em sua única fonte de renda.
A Lei ainda veio a prever, que acordos referente descontos, suspensão ou adiamento de pagamento de aluguel, ou outras soluções para garantir o reequilíbrio contratual poderão ser realizadas por meio de correspondências eletrônicas (e-mail) ou de aplicativos de mensagens, tendo tais acordos plena validade jurídica. Tal disposição fez todo o sentido em cenário de isolamento social, para viabilizar ajustes e acordos.
Inicialmente a lei tinha prazo de vigência até 31 de dezembro de 2021, já que apenas se aplica ao regime excepcional da pandemia. Contudo, sua vigência foi estendida por decisão do Supremo Tribunal Federal até 31 de junho de 2022.
Mais recentemente, nova decisão do Supremo Tribunal Federal postergou a vigência de tais medidas excepcionais. Trata-se de liminar que foi deferida no dia 29 de junho de 2022 no âmbito da Arguição de Descumprimento de Preceito Fundamental (ADPF) n.° 828, pela qual a proibição de desocupações nas hipóteses previstas na Lei 14.216/2021 foi prorrogada até 31 de outubro deste ano[2].
Na referida decisão, o Min. Barroso argumentou que, embora tenha prorrogado a impossibilidade de despejo por mais quatro meses, tal situação “não deve se estender de maneira indefinida”, o quê dá a entender que novas prorrogações não serão concedidas.
Em nosso entendimento não faz mais sentido a extensão de tais medidas excepcionais, considerando a retomada da economia e da vida social, sob pena de grave ônus aos locadores e desestímulo ao mercado imobiliário.
Por: Rodrigo Elian Sanchez e Aline Hitomi Kawakami Yamaguchi
[1] http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2019-2022/2021/lei/L14216.htm#:~:text=1%C2%BA%20Esta%20Lei%20estabelece%20medidas,resulte%20em%20desocupa%C3%A7%C3%A3o%20ou%20remo%C3%A7%C3%A3o
[2] https://www.conjur.com.br/dl/prorroga-suspensao-despejos.pdf