Inadimplemento antecipado de imóvel impede rescisão pelo CDC
Em contratos de imóvel com alienação fiduciária, o inadimplemento antecipado do comprador equipara-se à mora. Isso afasta a aplicação do CDC e impede a rescisão simples com devolução de valores, o que atrai o rito expropriatório da Lei de Alienação Fiduciária (Lei 9.514/97), como prevê a tese fixada no Tema 1.095 do Superior Tribunal de Justiça.
Com base neste entendimento, a 7ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo deu provimento ao recurso de uma incorporadora para reformar a sentença que havia determinado a devolução de 80% das quantias pagas por um comprador. O colegiado determinou que a solução do contrato siga o rito de leilão extrajudicial previsto na legislação específica.
As partes firmaram um compromisso de compra e venda do imóvel, localizado em Cotia (SP), com pacto de alienação fiduciária, devidamente registrado na matrícula em julho de 2023. O comprador pagou parte do preço, mas alegou problemas financeiros e incapacidade de arcar com as parcelas restantes. Diante disso, acionou o Judiciário pleiteando o desfazimento do negócio e o reembolso do montante quitado.
O litígio teve início com a ação de rescisão contratual movida pelo adquirente. Em primeira instância, o juízo da Comarca de Cotia (SP) aplicou o CDC e condenou a empresa a restituir a maior parte dos valores.
A incorporadora recorreu, argumentando que a incidência do Tema 1.095 do STJ afasta as regras consumeristas quando há garantia fiduciária registrada. A defesa sustentou que a incapacidade de pagamento confessada pelo autor caracteriza a quebra do contrato, exigindo a consolidação da propriedade e a venda do bem para quitar a dívida, sem direito a devolução direta.
Ao analisar o recurso, o relator, desembargador Luiz Antonio Costa, acolheu a tese da empresa. O acórdão explicou que, embora a lei exija notificação para constituir o devedor em mora, o pedido judicial de rescisão formulado pelo próprio comprador supre essa necessidade, pois evidencia o desinteresse na manutenção da avença. Configurado o inadimplemento antecipado, a propriedade deve retornar ao credor fiduciário para ser leiloada, devolvendo-se ao devedor apenas o saldo que sobrar da venda, se houver.
“Nessa hipótese, ocorre o inadimplemento antecipado do contrato e desinteresse do comprador na manutenção da relação contratual, autorizando a aplicação do disposto nos artigos 26 e 27 da Lei 9.514/97, de modo que há o retorno da propriedade ao vendedor fiduciário, nos termos do art. 27 da Lei nº 9.514/97, não havendo que se falar em devolução das parcelas pagas”, afirmou o relator.
“Ainda que não haja prova da constituição em mora do devedor, tal fato não impede o reconhecimento da impossibilidade do comprador pleitear a rescisão do contrato de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária registrada na matrícula”, concluiu o magistrado.
Processo: Apelação Cível 1002330-45.2024.8.26.0152
Fonte: TJSP – Conjur