Decisão do STJ fortalece caução locatícia como garantia preferencial
A 3ª Turma do STJ (Superior Tribunal de Justiça) decidiu recentemente que, em caso de concurso singular de credores, a caução locatícia configura-se como um direito real de garantia, o que concede ao credor caucionário preferência sobre o produto da expropriação do imóvel.
No caso em questão, foi movida uma ação de execução em que a parte autora buscava satisfazer seu crédito por meio da expropriação de um imóvel do devedor. No entanto, uma imobiliária, também credora, ingressou no processo como terceira interessada, solicitando preferência no recebimento. A imobiliária argumentou que o imóvel penhorado havia sido dado como caução locatícia, devidamente averbada na matrícula do bem.
O juiz de primeira instância decidiu em favor da imobiliária, mas o tribunal de segunda instância reformou essa decisão, entendendo que a caução locatícia constitui uma garantia simples, sem gerar preferência no recebimento dos créditos, já que não está prevista no artigo 1.225 do Código Civil.
Inconformada, a imobiliária recorreu ao STJ, pleiteando o reconhecimento da preferência, sustentando que a caução locatícia pode gerar um direito real de garantia, assegurando assim a prioridade no recebimento dos créditos decorrentes da penhora.
A ministra Nancy Andrighi, relatora do caso, ressaltou que, embora a caução não esteja expressamente listada como um direito real no CC, quando averbada na matrícula do imóvel, ela adquire efeito de garantia real, similar a uma hipoteca.
Ela também lembrou que, de acordo com o artigo 38, parágrafo 1º, da Lei do Inquilinato, o locador pode exigir caução como garantia e, se esta for dada em forma de imóvel, deve ser averbada na matrícula correspondente.
Apesar de reconhecer divergências doutrinárias sobre a possibilidade de firmar uma garantia real por meio de averbação, a ministra explicou que o artigo 108 do CC excetua situações onde a lei dispuser de forma contrária.
Impactos com a decisão do STJ
A decisão do STJ terá impactos significativos para empresas, especialmente no setor imobiliário e em atividades que envolvem locações comerciais e residenciais. Entre esses impactos estão a maior segurança jurídica, a redução de riscos, a facilidade de acesso ao crédito, o incentivo à formalização e, por fim, o impacto no custo das locações.
As empresas e imobiliárias que utilizam a caução locatícia como garantia terão agora maior segurança jurídica, sabendo que, se a caução for averbada na matrícula do imóvel, poderão ter preferência no recebimento de créditos em caso de expropriação. Isso pode incentivar o uso dessa modalidade de garantia.
Com o reconhecimento da caução locatícia como um direito real de garantia, as empresas poderão reduzir os riscos associados a inadimplências e litígios. Isso é particularmente relevante em locações de alto valor ou em operações envolvendo imóveis comerciais, onde a exposição ao risco financeiro é maior.
A utilização dessa decisão como jurisprudência pode facilitar o acesso ao crédito para empresas, uma vez que os credores terão mais confiança em aceitar imóveis como caução, sabendo que essa garantia poderá ter preferência em caso de disputa judicial. Isso pode beneficiar tanto locadores quanto locatários na negociação de contratos.
Tanto as empresas quanto os locadores terão um incentivo adicional para formalizar a averbação da caução na matrícula do imóvel. Isso pode levar a um aumento na regularização de garantias e na conformidade com as normas legais, contribuindo para um mercado mais organizado.
Com a maior proteção dos credores, pode haver um impacto positivo nos custos das locações, com possíveis reduções nas taxas de juros aplicadas em contratos que envolvem caução locatícia. Por outro lado, locatários podem enfrentar exigências mais rigorosas para oferecer imóveis como garantia.
Em conclusão, a decisão da 3ª Turma do STJ reconhece que a caução locatícia, quando devidamente averbada na matrícula do imóvel, constitui um direito real de garantia, conferindo preferência ao credor caucionário em processos de expropriação. Essa interpretação amplia a proteção dos credores que utilizam a caução locatícia, equiparando-a à hipoteca, apesar de não estar expressamente prevista no CC. A decisão reforça a importância da formalização e averbação da caução para assegurar direitos preferenciais em disputas de crédito, trazendo maior segurança jurídica às relações locatícias.
Fonte: STJ – Migalhas