COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS: AVANÇOS E DESJUDICIALIZAÇÃO.
Ainda em 2015, a Lei nº 13.097 alterou a redação do Decreto Lei 745/69, e permitiu a rescisão do compromisso de compra e venda, sem a necessidade de ingressar com ação judicial, no caso de o contrato conter cláusula resolutiva expressa e tendo o promissário comprador não pago as parcelas em aberto, após ter sido notificado para fazê-lo em 15 dias. Foi passo tímido, porém significativo, no caminho da desjudicialização.
A Lei 13.097 de 2015, porém nada falava em relação ao cancelamento do registro, no caso de o compromisso ter sido registrado perante a matrícula do imóvel, o que tornava a questão nebulosa, pois, apesar do contrato poder ser rescindido sem a necessidade da intervenção judicial, o oficial de registro de imóveis não tinha base legal para proceder administrativamente ao cancelamento do registro, sem a anuência do promitente vendedor.
É importante lembrarmos, que o registro do compromisso de compra e venda perante a matrícula imobiliária é medida muito salutar, pois concede segurança ao adquirente [promissário comprador], em especial por dar publicidade a promessa de venda, conceder ao compromisso o status de direito real e em especial, evitar discussões em relação à fraude à execução, caso ocorram penhoras ou constrições posteriores a assinatura do compromisso, que venham a onerar o imóvel prometido à venda.
A Lei nº 14.382, de 2022, resolveu tal impasse, ao introduzir o art. 251-A na Lei de Registros Públicos. Assim como já acontecia na rescisão extrajudicial do compromisso de compra e venda no âmbito dos loteamentos de imóveis urbanos [artigo 32, parágrafo 1º da Lei 6.766/1979], o artigo 251-A da Lei dos Registros Públicos passou a admitir a rescisão do contrato registrado, sem a necessidade de recorrer ao Poder Judiciário, não apenas nos casos de loteamentos, mas em todos os casos de promessa de venda de imóveis cujas prestações não tenham sido pagas pelo promissário comprador.
Segundo a nova regra, em caso do atraso no pagamento de uma das parcelas do preço, a requerimento do promitente vendedor, o promitente comprador será intimado pessoalmente pelo oficial do competente registro de imóveis para satisfazer, no prazo de 30 (trinta) dias, a prestação ou as prestações vencidas e as que vencerem até a data de pagamento, os juros convencionais, a correção monetária, as penalidades e os demais encargos contratuais, despesas de cobrança e de intimação.
A mora poderá ser purgada mediante pagamento ao oficial do registro de imóveis, que dará quitação e no prazo de 3 (três) dias e depositará esse valor na conta bancária informada pelo promitente vendedor. Caso não ocorra a quitação integral dos débitos, o oficial de registro de imóvel certificará o ocorrido e intimará o promitente vendedor a promover o recolhimento dos emolumentos para efetuar o cancelamento do registro.
O objetivo é agilizar eventual recebimento pelo promitente vendedor de prestações devidas e no caso de não pagamento do valor em aberto, permitir o cancelamento do registro, para que o promitente vendedor possa realizar nova venda do imóvel.
Obviamente, que ainda existirão situações em que a intervenção judicial será indispensável, especialmente nos casos em que o promissário comprador já está na posse do imóvel, sendo necessária a sua retomada, porém, o procedimento será “sumarizado”, pois segundo o §6ª da nova regra, a certidão do cancelamento do registro do compromisso de compra e venda reputa-se como prova determinante para concessão da medida liminar de reintegração de posse.
É de se destacar, que será fundamental a forma com que as Corregedorias dos Tribunais de Justiça estaduais irão normatizar algumas questões de ordem jurídica e operacional dentro das suas respectivas competências, para viabilizar o avanço trazido pelo novo art. 251-A da Lei de Registros Públicos.
Em resumo, as alterações legislativas trazidas trarão grandes benefícios para o mercado imobiliário, especialmente no que se refere a simplificação de cancelamento de registros e retomadas de imóveis, conferindo uma maior segurança jurídica aos contratantes.
Rodrigo Elian Sanchez