AS VANTAGENS DA SOCIEDADE EM CONTA DE PARTICIPAÇÃO (“SCP”) NA ESTRUTURAÇÃO DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS

Introdução

A incorporação imobiliária é conceituada no artigo 28 da Lei 4.591/64, como a “atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”.

Seu principal traço característico é a comercialização das futuras unidades do empreendimento, antes mesmo do início das obras e durante sua construção. É este aspecto que a distingue da pura construção de um edifício e da direta constituição de um condomínio.

Segundo Fábio de Oliveira Azevedo:

“Não existe incorporação em qualquer atividade construtiva. É preciso que a construção seja acompanhada do propósito específico de alienar unidades antes de concluídas as obras.”

O incorporador, portanto, é o operador do negócio, ou seja, quem coordena as atividades dos diversos agentes envolvidos na implantação do empreendimento, sendo a pessoa responsável por mobilizar os fatores necessários à consecução do empreendimento imobiliário e por entregar as unidades finalizadas aos consumidores. Ele é conceituado no artigo 29 da Lei 4.591/64.

O Código Civil, em seu artigo 966, consolidou em definitivo a natureza empresária da incorporação imobiliária, uma vez que o incorporador “exerce profissionalmente atividade econômica organizada para a produção ou circulação de bens ou de serviços”.

O exercício da atividade econômica organizada com propósito lucrativo, depende da reunião de capital para fazer frente aos custos iniciais do negócio. Na incorporação imobiliária não é diferente.

Isto porque, apesar da maior parte do financiamento das obras advir da alienação das unidades autônomas a serem construídas, para que o incorporador possa iniciar a alienação das unidades futuras, a incorporação deve estar registrada perante o registro imobiliário, conforme preconiza o artigo 32 da Lei 4.591/64.

Desta forma, os custos iniciais do empreendimento, notadamente as despesas com a concepção do negócio, projeto arquitetônico, aquisição do terreno, licenciamentos junto aos órgãos competentes, manutenção de estrutura empresarial, emolumentos, dentre outros, deverão ser arcados antes mesmo do lançamento do empreendimento.

Diante do alto custo envolvido na obtenção de recursos diretamente junto às instituições financeiras, os empreendedores passaram a procurar alternativas para captar investimentos junto a investidores particulares, em troca de participação societária no negócio.

Dentre as diversas formas de captação de recursos diretamente junto aos investidores particulares, destaca-se a Sociedade em Conta de Participação, forma muito difundida no mercado imobiliário.

Vantagens da SCP na estruturação de empreendimentos imobiliários

Nos termos do artigo 991, do Código Civil, a sociedade em conta de participação (“SCP”) é aquela em que o objeto social é exercido unicamente pelo sócio ostensivo, em seu nome individual e sob sua própria e exclusiva responsabilidade, participando os demais dos resultados correspondentes.

Na sociedade em conta de participação, portanto, apenas o sócio ostensivo aparece perante terceiros, respondendo sozinho pelas obrigações sociais.

Trata-se de sociedade não personalizada, cuja constituição independe de qualquer formalidade, com exceção de sua inscrição perante o Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas do Ministério da Fazenda (IN RFB 1470/14) e não gera efeitos perante terceiro.

Na estruturação de empreendimentos imobiliários, o incorporador figura como sócio ostensivo, sendo responsável pelo desenvolvimento do negócio, ao passo que o investidor figura como sócio participante, responsável apenas por entregar os valores a que se comprometeu no contrato para permitir a consecução do objeto social.

Toda a relação entre o incorporador e os investidores é regulada no contrato de constituição, que somente produz efeitos perante eles. Por conta disso, a SCP tem a discrição como uma de suas principais vantagens.

Neste sentido, a SCP tanto permite ao sócio ostensivo não divulgar que trabalha com capital alheio, quanto ao sócio participante de não divulgar que participa de empresa especulativa ou que possui relação com determinada pessoa, como bem pontuam João Pedro Scalzilli e Luís Felipe Spinelli (SCALZILLI; SPINELLI, 2014, p. 33).

Além disso, em razão da ausência de personalidade jurídica, a SCP não se sujeita à desconsideração da personalidade jurídica, o que confere ao patrimônio pessoal do sócio participante proteção extra.

Segundo Victor Machado Schimidt (2019, p. 137), outra vantagem da SCP na estruturação de empreendimentos imobiliários reside na sua informalidade e simplicidade, que confere aos sócios ampla liberdade na definição de direitos e obrigações, o que permite a adequação das cláusulas e condições do contrato de constituição às particularidades do negócio.

No contrato social, portanto, os sócios podem dispor livremente sobre as formas de retirada da SCP e de sua extinção, sem a necessidade de observar as providências de dissolução e liquidação exigidas pela Lei.

Também podem definir com ampla liberdade a forma e a periodicidade da distribuição dos resultados, sem ficarem atreladas às regras previstas para os demais tipos societários.

Do ponto de vista do empreendedor, a SCP permite a captação de recursos a um custo menor e sem impactos significativos nas prerrogativas gerenciais do negócio, pois é dele, e somente dele, as decisões sobre a consecução do empreendimento.

Do ponto de vista do investidor, a vantagem reside justamente na possibilidade de participar dos lucros do empreendimento, sem ficar obrigado a participar de sua gestão ou de se expor aos riscos de insucesso do negócio.

Relativamente ao tratamento fiscal conferido à SCP, a vantagem está no fato de que a RFB equipara esta sociedade às pessoas jurídicas em geral, de modo que os resultados a serem distribuídos são isentos de IR e de CSLL.

Conclusão

As vantagens da SCP a colocam, portanto, como um tipo societário versátil, capaz de providenciar “uma rápida mobilização de recursos para a alocação em empreendimentos imobiliários, sem que isso onere demasiadamente os sócios, ou os prendam a laços societários mais duradouros ou difíceis de ser extintos” (SCALZILI; SPINELLI, 2014, p. 287) e isto explica sua ampla utilização no mercado imobiliário brasileiro.

Flavia de Faria Horta Pluchino

Bibliografia

SCHIMIDT, Victor Machado. Estruturação Societária de Empreendimentos Imobiliários: em face dos regimes jurídicos da incorporação imobiliária e do mercado de valores mobiliários. Dissertação (mestrado) – Universidade Federal de Santa Catarina, Centro de Ciências Jurídicas, Programa de Pós-graduação em Direito. Florianópolis, 2019.

SCALZILI, João Pedro; SPINELLI, Luís Felipe. Sociedade em conta de participação. São Paulo: Quartier Latin, 2014.

BRASIL. Código Civil. Disponível em <https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm>. Acesso em 11/12/2022.

BRASL. Lei 4.951/64. Disponível em <https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm>. Acesso em 11/12/2022.