TJSP DEFINE QUE O VALOR VENAL DE REFERÊNCIA NÃO PODE SER UTILIZADO PARA FINS DE CÁLCULO DO ITBI.
O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (“ITBI”) é um tributo municipal, que tem como fato gerador a efetiva transmissão intervivos, a qualquer título, de bens imóveis sendo que o fato gerador ocorre com o registro da transação perante o Oficial de Registro de Imóveis (conforme entendimento fixado pelo STF em sede de repetitivo). Em outras palavras, na aquisição de bens imóveis, além do comprador pagar o preço acordado, também terá que recolher aos cofres municipais, o ITBI.
No Brasil, o ITBI tem origem histórica de longa data, tendo surgido em 1809, por meio do Alvará 3, de junho do referido ano, com a denominação de imposto da sisa (pela qual este tributo é vulgarmente conhecido até os dias atuais). A primeira previsão constitucional surgiu na Carta de 1891, que estabelecia, em seu art. 9º, inciso 3º, como sendo de competência dos Estados o imposto sobre transmissão de propriedade[1].
Atualmente, é a Constituição de 1988 que prevê a incidência do ITBI, atribuindo aos Municípios a competência para a sua instituição (CF, art. 156, II).
No caso específico do município de São Paulo, o ITBI está previsto na Lei Municipal nº 11.154/91, regulada pelo Decreto nº 31.134/92 e Decreto 37.344/98.
E o art. 7º da Lei 11.154/91, com redação dada pela Lei n° 14.256/2006, prevê que “Para fins de lançamento do Imposto, a base de cálculo é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, assim considerado o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado”.
Apesar da Lei municipal dispor que a base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, ou o valor negociado, o Decreto municipal nº 46.228/05, que aprovou o regulamento do imposto, aumentou a base de cálculo do ITBI, ao dispor no art. 8º, que ela deveria corresponder ao valor venal atualizado do imóvel, o chamado “Valor Venal de Referência”.
Em resumo, o Munícipio, através desta manobra, criou para o mesmo imóvel dois valores venais, um que serve de cálculo para o pagamento do IPTU e outro que serve de base de cálculo para apuração do ITBI.
Portanto, na prática, o Município de São Paulo criou outra base de cálculo para o ITBI, distinta da do IPTU e superior a esta última.
Porém, o TJSP, em acórdão proferido no Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (“IRDR”) nº 2243516-62.2017.8.26.0000, entendeu ser ilegal para cobrança do ITBI, a instituição de um valor venal distinto daquele utilizado para o IPTU, uma vez que implicaria em afronta ao princípio da segurança jurídica e legalidade, considerando que a alteração de base de cálculo de imposto não pode ser realizada por ato do poder executivo (decreto), mas sim apenas por lei.
E sendo assim, o TJSP fixou a tese jurídica “DA BASE DE CÁLCULO DO ITBI, DEVENDO SER CALCULADO SOBRE O VALOR DO NEGÓCIO JURÍDICO REALIZADO E, SE ADQUIRIDO EM HASTAS PÚBLICAS, SOBRE O VALOR DA ARREMATAÇÃO OU SOBRE O VALOR VENAL DO IMÓVEL PARA FINS DE IPTU, AQUELE QUE FOR MAIOR, AFASTANDO O VALOR VENAL DE REFERÊNCIA”.
Referida decisão ainda não transitou em julgado e foi objeto de recurso especial pelo município de São Paulo (REsp nº 1937821 / SP). O recurso especial ainda não tem previsão de data para julgamento.
A despeito do entendimento do TJSP, a Prefeitura Municipal de São Paulo continua a praticar o valor venal de referência, em descumprimento ao entendimento do E. TJSP, situação que pode ser afastada mediante mandado de segurança junto ao Poder Judiciário.
Em alguns casos, a diferença do ITBI em razão da base de cálculo ilegal, gera graves distorções e nossa equipe está à disposição para assessorar clientes neste tema, realizando a análise caso a caso.
Marcelo Barretto Ferreira da Silva Filho
[1] CONTI, José Maurício. O Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI): principais questões. Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 4, n. 36, 1 nov. 1999. Disponível em: https://jus.com.br/artigos/1401.