Aquisição de imóveis; simplificação de procedimentos e cautelas ainda necessárias.

A entrada em vigor de novos diplomas legais alterou profundamente as cautelas necessárias para aquisição de imóveis, no Brasil. As alterações visam simplificar o procedimento, porém lacunas, ainda, existentes, na legislação, impõe necessidade de cautelas, especialmente para verificar pendências fiscais e trabalhistas que o vendedor (proprietário) do imóvel ostente, na ocasião da transação.

Para verificação de pendências na área cível, a necessidade de realizar pesquisa prévia (ações em curso, protestos de títulos, etc.), em nome do vendedor, além da simples análise da documentação do imóvel, foi afastada, recentemente, pelo STJ, ao julgar recurso especial repetitivo, classificado sob o tema nº 243, (RESP 956943), tendo sido fixada tese pela qual não é obrigatória a realização de tal pesquisa.

A questão submetida à julgamento foi a referente aos requisitos necessários à caracterização da fraude de execução, envolvendo bens imóveis, excetuadas as execuções de natureza fiscal (DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DO TRABALHO), tendo sido fixada a seguinte tese:

“1.1. É indispensável citação válida para configuração da fraude de execução, ressalvada a hipótese prevista no § 3º do art. 615-A do CPC.

1.2. O reconhecimento da fraude de execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente (Súmula n. 375/STJ).

1.3. A presunção de boa-fé é princípio geral de direito universalmente aceito, sendo milenar parêmia: a boa-fé se presume; a má-fé se prova.

1.4. Inexistindo registro da penhora na matrícula do imóvel, é do credor o ônus da prova de que o terceiro adquirente tinha conhecimento de demanda capaz de levar o alienante à insolvência, sob pena de torna-se letra morta o disposto no art. 659, § 4º, do CPC”.

1.5. Conforme previsto no § 3º do art. 615-A do CPC, presume-se em fraude de execução a alienação ou oneração de bens realizada após averbação referida no dispositivo”.

Importante destacar, que de acordo com o novo sistema processual civil brasileiro, art. 489, §1ª, IV, CPC, tem efeito vinculativo.

Ou seja, não se trata de um simples julgamento, mas de precedente judicial, que uniformiza a aplicação do direito em casos idênticos, devendo ser observado pelos demais juízes.

Neste sentido, o interessado em adquirir imóvel não necessitaria realizar pesquisas em distribuidores forenses, cartórios de protestos, etc., nas comarcas onde reside o vendedor e onde se localiza o imóvel, mas apenas necessita requerer certidão atualizada da matrícula do imóvel.

Não havendo na matrícula imobiliária gravame ou pendência averbada (penhora, arrestos, etc.), o comprador pode levar adiante a aquisição, sem maiores receios.

Posteriormente a tal julgamento, que já trazia grande tranquilidade aos operadores do direito, duas leis foram introduzidas no ordenamento jurídico brasileiro.

Tratamos da Lei 13.097/2015 (em seu artigo 54), e do novo código de processo civil (Lei 13.105/2015), que em resumo ratificaram o entendimento do STJ e de forma definitiva desburocratizaram as operações imobiliárias.

As novas regras introduzidas, alteraram à disciplina da fraude à execução, no sentido de exigir a concentração dos atos na matrícula, evitando que terceiros adquirentes pudessem ser surpreendidos com declaração de ineficácia do negócio jurídico, em razão de informações que não estivessem mencionadas na matrícula imobiliária.

De acordo com a regra contida no artigo 792 do CPC/2015, somente será considerada em fraude à execução a alienação que ocorrer quando na matrícula, do imóvel objeto da transação, estiver previamente averbada (i) a pendência de ação fundada em direito real ou direito pessoal reipersecutório; (ii) a distribuição de execução de título extrajudicial ou início de fase de cumprimento de sentença; ou (iii) a hipoteca judiciária ou outro ato de constrição do bem.

Ou seja, a obrigação do comprador passou a se reduzir apenas a verificação de pendências na própria matrícula do imóvel objeto do negócio, o desobrigando de buscas e pesquisas em fóruns, órgãos de proteção ao crédito/cartório de registro protesto de títulos.

A única exceção à tal regra se refere à necessidade de pesquisa fiscal, já que de acordo com a Lei Complementar 118/2005 (lei especial), presume-se fraudulenta à transferência de bem quando o alienante estiver em débito para com a Fazenda Pública, por débito tributário regularmente inscrito na dívida ativa.

Tal regra, tem exceção: quando o vendedor reservar bem suficiente para arcar com o pagamento total da dívida inscrita, a alienação realizada não será considerada fraudulenta.

A fraude fiscal na alienação de bens foi objeto de recurso especial repetitiva, com efeitos vinculantes à todo poder judiciário. Ao julgar referido recurso especial repetitivo (tema 290), o STJ entendeu pela existência de diferença de tratamento entre a fraude civil e a fraude fiscal, tendo sido fixada a seguinte tese:

“Se o ato translativo foi praticado a partir de 09.06.2005, data de início da vigência da Lei Complementar n.º 118/2005, basta a efetivação da inscrição em dívida ativa para a configuração da figura da fraude quando se trata de crédito tributário”.

Neste sentido, a conclusão do negócio continua à prescindir da exibição pelos vendedores de Certidão Negativa de Débitos relativos a Créditos Tributários Federais e à Dívida Ativa da União, para demonstrar inexistência de débitos inscritos na dívida ativa.

Outra polêmica continua a ser a “rebelde” justiça trabalhista, que a despeito dos novos marcos legais, em reiteradas decisões recentes, não tem aplicado tal entendimento, sendo de boa cautela, portanto, que o interessado em adquirir imóvel, faça pesquisa nos distribuidores, da Justiça do trabalho, para verificar se o vendedor é réu em alguma reclamação trabalhista, e se tem outros bens para responder à eventual condenação.

Por: Rodrigo Elian Sanchez