O NOVO CPC E A POSSIBILIDADE DE EXECUÇÃO POR DESPESAS CONDOMINIAIS

Até 18 de Março deste ano, vigia o Código de Processo Civil de 1973, pelo qual a cobrança de cotas condominiais se dava através de processo de conhecimento, com todas as fases que antecedem o início da efetiva execução do título judicial (cumprimento de sentença), ou seja, citação do condômino-réu, oferecimento de contestação, produção de provas, sentenças, recursos, até o trânsito em julgado.

Não obstante, o novo Código de Processo Civil veio a enquadrar as despesas condominiais como título executivo extrajudicial (art. 784, X, CPC) e portanto a permitir a execução para cobrar débitos condominiais:

Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:
(…)
X – o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;

Tal possibilidade, encurta (e muito) o procedimento para cobrança, já que o condômino inadimplente será citado para pagar o débito, ou oferecer embargos à execução, que por regra não terão efeito suspensivo e que, portanto, não impedirão atos de bloqueio, penhoras, ou seja, constrição de bens visando satisfação do crédito.

Tal situação beneficia não somente os condomínios, mas também os particulares que fazem locação e cujos inquilinos não pagam os alugueres e taxas condominiais.

Até a entrada em vigor do novo CPC, era possível a ação executiva para cobrança de alugueres, porém não era possível incluir em tais execuções a cobrança das cotas condominiais, à cargo do locatário, deixadas em aberto, situação que levava muitos proprietários a optar pela ação de conhecimento (que exige a produção/dilação de provas) para exercer a cobrança, sobretudo considerando que poderiam incluir na mesma ação todos os valores (aluguel, cotas condominiais, IPTU, etc).

Agora com a possibilidade da execução de cotas condominiais deve crescer a cobrança de inquilinos inadimplentes, através de execução.

Porém, o avanço trazido pelo Novo Código poderia ter sido maior, se regras mais claras à respeito dos valores vincendos tivessem sido previstas.

Vamos imaginar que, seja distribuída a execução, com o objetivo de cobrar cotas condominiais em aberto, com a indicação do valor líquido e certo de débitos condominiais vencidos e não pagos. Ao longo da demanda, novos valores virão à vencer, a questão é saber se os mesmos podem ser incluídos na referida execução, ou nova execução deve ser distribuída para cobrar tais valores.

A regra geral das execuções é que as mesmas devem se lastrear em créditos líquidos e certos e exigíveis, ou seja, é necessário declarar o valor exato a ser executado não cabendo indicação ilíquida a ser futuramente apurada. De outro lado a obrigação deve estar vencida.

Fica claro, portanto que tais regras são incompatíveis com a inclusão automática de cotas vincendas.

Muitos, portanto, desejarão evitar tal discussão e entenderão que a cobrança através do procedimento de conhecimento, apesar de mais longo, evitará grandes debates sobre a possibilidade de inclusão de débitos que se vencerem ao longo do procedimento de execução e, portanto, ao final, será mais célere. Importante destacar, que a regra do art. 785 do CPC/2015 autoriza a opção de cobrança do débito condominial, tanto através de processo de conhecimento (ação de cobrança) como através de execução.

Para os processos de conhecimento, existe regra clara que autoriza a inclusão dos valores que vencerem ao longo do processo: “Art. 323. Na ação que tiver por objeto cumprimento de obrigação em prestações sucessivas, essas serão consideradas incluídas no pedido, independentemente de declaração expressa do autor, e serão incluídas na condenação, enquanto durar a obrigação, se o devedor, no curso do processo, deixar de pagá-las ou de consigná-las”.

Não obstante, não nos parece que a execução seja incompatível com a cobrança de débitos condominiais, que venham a se vencer ao longo do trâmite processual.

O Novo Código em seu art. 771, Parágrafo único é expresso no sentido de que aplicam-se subsidiariamente à execução, as disposições do Livro I da Parte Especial, ou seja, as regras que regulam o processo de conhecimento.

Ainda na vigência do código de processo civil de 1973, tal discussão já havia se travado no que tange a execução de alugueres. Alguns acórdão merecem menção. O Julgamento do Recurso Especial nº 1.390.324 – DF consagrou a prevalência dos princípios da celeridade e economia processual, que pode ser sintetizado através de pequeno trecho do voto do Ministro João Otávio de Noronha:

(…) “In casu, em nenhum momento, o executado deixou de reconhecer a dívida representada no contrato de aluguel e não negou que estivesse inadimplente. Da mesma forma, não consta dos autos a existência de divergência quanto aos valores dos aluguéis consagrados no título. Consectariamente, proibir a inclusão dos débitos locatícios vencidos no decorrer da execução e não pagos pelo locatário acarretaria o ajuizamento de novas execuções, com base na mesma relação de direito material e no mesmo contrato. Portanto, em homenagem aos princípios da efetividade e economia processual, revela-se cabível, na hipótese, a inclusão na execução dos aluguéis vencidos após o ingresso em juízo até o desapossamento do bem. Ante o exposto, dou provimento ao recurso especial para determinar o prosseguimento da execução e julgo extinta, ante a perda de seu objeto, a Medida Cautelar n. 21.205/DF, ficando, consequentemente, revogada a liminar ali deferida. Junte-se cópia desta decisão aos autos da MC n. 21.205/DF. Comunique-se. É como voto”.

Tal entendimento foi acolhido em diversos julgados do Tribunal de Justiça de São Paulo, como no AI nº 990.09.364438-0, rel. Des. Melo Bueno e AI nº 1.225.167-001.225.167-00/0, rel. Des. Vianna Cotrim.

Neste sentido, e considerando a prevalência dos princípios da celeridade e economia processual e a linha já sedimentada da jurisprudência, temos convicção da possibilidade da inclusão de parcelas futuras de condomínio ou alugueres, que venham a ser inadimplidas, na execução.

Porém é fato que o novo código poderia ter evitado tal questão com regra clara a respeito do tema, visando dar maior celeridade a fim de combater os efeitos da inadimplência.

Por: Rodrigo Elian Sanchez.