DA POSSIBILIDADE DE JULGAMENTO ANTECIPADO PARCIAL DO MÉRITO NAS AÇÕES AFETADAS PELA DECISÃO PROFERIDA NO REsp n.º 1551956/SP (ações que discutem a legalidade da cobrança da comissão de corretagem e da taxa SATI) QUE TAMBÉM TENHAM PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL.

Atualmente, há um elevado número de ações discutindo a legalidade da cobrança de comissão de corretagem e da chamada taxa SATI – serviço de assessoria técnico imobiliária, nos imóveis adquiridos na planta.

Diante disso, o Superior Tribunal de Justiça determinou, através de medida cautelar nº 25323/SP, “a suspensão em todo país, inclusive em primeiro grau, de todas as ações em trâmite nas quais se discutam as questões de direito que foram objeto da afetação no REsp n.º 1551956/SP”.

Assim sendo, todas as ações em trâmite no país que tem como objeto a matéria acima, tiveram seu trâmite suspenso, e deverão aguardar – e futuramente seguir – o entendimento que vier a ser adotado pelo Superior Tribunal de Justiça: seja pela legalidade ou não das cobranças realizadas pelas construtoras/incorporadoras em face do comprador/consumidor.

Contudo, não são poucos os casos em que, além do pedido de devolução dos valores pagos à título de comissão imobiliária e taxa SATI, também são requeridas (i) rescisão do contrato; (ii) indenização por atraso na obra, ou outros pedidos que não se identificam com a matéria que foi objeto de afetação pelo STJ.

Nestes casos, de acordo com o disposto no artigo 356 do Novo Código de Processo Civil, entendemos que o Juiz pode dar prosseguimento parcial ao processo, e assim decidir a matéria que não foi objeto de afetação/suspensão pelo STJ.

O prosseguimento parcial é possível porque, o Recurso Especial selecionado para uniformizar a jurisprudência (REsp 1551956/SP), tem como objeto, tão somente, as seguintes matérias: (i) prescrição da pretensão de restituição das parcelas pagas a título de comissão de corretagem e de assessoria imobiliária e; (ii) validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem e taxa de assessoria técnico-imobiliária (SATI).

E é certo que, em vários casos, os consumidores cumulam os pedidos de restituição da comissão e da taxa de assessoria, com, por exemplo, pedido de rescisão do contrato de compra e venda de imóvel e devolução das parcelas pagas, com revisão da cláusula que autoriza a construtora a reter parte do pagamento (geralmente, as construtoras incluem cláusula que permite a retenção de até 40% do valor pago pelo consumidor em caso de rescisão, porém, o TJSP vem decidindo no sentido de que o limite de retenção seria entre 10% e 20%).

Nas ações como as acima mencionadas há, portanto, pedidos cumulados mas distintos entre si, quais sejam: (a) rescisão do contrato com devolução dos valores pagos e (b) declaração de nulidade da cobrança das comissões de corretagem e taxa SATI, com a consequente devolução desses valores.

E nestes casos em que há pedidos cumulados, há que se observar a nova regra contida artigo 356 do Código de Processo Civil, que autoriza o juiz decidir parcialmente o mérito da ação. Esta regra é uma importante inovação, pois permite ao Juiz decidir as questão que já estejam “maduras” e que não dependem de maiores debates ou provas, de forma que a parte possa já receber, parcialmente, o provimento jurisdicional.

Sendo assim, entendemos que:

(i) a suspensão determinada pela medida cautelar nº 25323/SP, não atinge os pedidos cumulados de rescisão de contrato e devolução de valores, indenização por atraso na obra, ou qualquer outro pedido que não se relacione com o objeto do REsp nº 1551956/SP;
(ii) o Código de Processo Civil autoriza o julgamento antecipado parcial do mérito nestes casos;
(iii) o prosseguimento da ação que tenha como objeto pedidos cumulativos de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel adquirido na planta, restituição de comissão imobiliária e taxa de assessoria, além de estar autorizado pela Lei, garantirá que os consumidores sejam ressarcidos em tempo razoável, bem como as construtoras poderão reaver para si o imóvel e comercializá-lo, gerando, desta forma, benefícios mútuos para as partes.

Por: Marcelo Barretto Ferreira da Silva Filho