COMISSÃO DE CORRETAGEM E TAXA DE ASSESSORIA TÉCNICO IMOBILIÁRIA (SATI)
PRAZO PRESCRICIONAL PARA RESTITUIÇÃO
O Poder Judiciário tem recebido quantidade enorme de ações, propostas por compradores de imóveis na planta, que visam a restituição dos valores pagos à título de comissão de corretagem e taxa de assessoria técnico imobiliária.
O argumento dos compradores é simples: todos, sem exceção, se dirigiram diretamente ao stand de vendas das construtoras, sem ter contratado ou procurado qualquer corretor de imóveis ou assessor técnico, para lhes auxiliar na compra, de tal sorte que a postura das construtoras – de transferir ao comprador o custo de corretagem e de assessoria, ainda que mediante assinatura de contratos de adesão – é abusiva e caracterizaria venda casada (CDC, art. 39, inciso I).
As construtoras, por seu turno, apresentando os contratos, de adesão, assinados pelos compradores, argumentam que o serviço teria sido efetivamente contratado e prestado e que, portanto, o valor seria devido.
O Tribunal de Justiça de São Paulo, sedimentou entendimento de que a taxa de assessoria técnica é abusiva e deve ser restituída.
Contudo, em relação à comissão de corretagem, o Tribunal bandeirante diverge: há câmaras que entendem ser tal cobrança abusiva e determinam a devolução acrescida de correção monetária, desde o desembolso e juros de 1% ao mês desde a citação (corrente majoritária); bem como há câmaras que entendem ser devida a comissão de corretagem, pois o negócio foi concluído, alcançando o chamado “resultado útil”(entendimento minoritário).
Indo além, em muitos casos, as construtoras argumentam a ocorrência do fenômeno da prescrição, que, se verificado, extingue o processo, afinal, dormientibus non sucurrit jus (o Direito não socorre os que dormem)!
Especificamente em relação ao prazo prescricional, há três entendimentos distintos: prazo de 3 (três) anos, de acordo com art. 206, § 3º, inciso IV do Código Civil; prazo de 5 (cinco) anos, de acordo com o artigo 27 do Código de Defesa do Consumidor; e prazo de 10 (dez) anos, de acordo com a regra geral do artigo 205 do Código Civil.
O entendimento predominante no Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, é no sentido de que o prazo prescricional é aquele previsto no art. 205 do Código Civil, ou seja, 10 (dez) anos.
Tal entendimento se fundamenta no argumento de que o comprador realiza um pagamento indevido, sendo remetido, portanto, à regra prevista no artigo 876 do Código Civil, que diz: “Todo aquele que recebeu o que lhe não era devido fica obrigado a restituir; obrigação que incumbe àquele que recebe dívida condicional antes de cumprida a condição”.
A regra do artigo 876 do Código Civil, por sua vez, se enquadra na regra geral da prescrição, prevista no artigo 205, também do Código Civil, o qual prevê que “a prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor. ”
As outras duas teses – prazo de 3 (três) e prazo de 5 (cinco) anos – não foram bem recepcionadas pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, na medida em que a regra prescricional prevista no artigo 206, § 3º do Código Civil, diz respeito à pretensão da ação para ressarcimento de enriquecimento sem causa: “Art. 206. Prescreve: § 3º Em três anos: IV – a pretensão de ressarcimento de enriquecimento sem causa”, e cuja previsão legal está no artigo 884 do Código Civil “Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários.”. Ocorre que, como dito acima, não se trata de enriquecimento sem causa da construtora, mas sim de pagamento indevido por parte do comprador.
Por fim, o prazo de 5 (cinco) anos, previsto no art. 27 do Código de Defesa do Consumidor, também não foi bem recepcionado, na medida em que tal disposição legal se refere ao prazo para a pretensão à reparação pelos danos causados por fato do produto ou do serviço.
Após estudo da legislação, das teses apresentadas por advogados, bem como das decisões judiciais sobre o tema, entendemos que o mais adequado nestes casos, é realmente a aplicação do prazo de 10 (dez) anos. Tal entendimento se reforça ainda mais, após termos ouvido os relatos de compradores e consumidores que fizeram a aquisição de seu imóvel, direto, no stand de vendas. Em todos os casos, o relato é o mesmo: que nunca procuraram ou foram atendidos por nenhum corretor de imóveis – apenas funcionários das construtoras, inclusive trajando uniformes com o logotipo destas – tampouco tiveram qualquer assessoria técnica (SATI) na defesa de seus interesses, afinal, fosse assim, ou seja, se devidamente assessorados, os compradores jamais pagariam comissão à um corretor que não contrataram.
Por: Marcelo Barretto Ferreira da Silva Filho
